由中国商业地产协会主办，北京中商汇协咨询有限公司承办的“2011商业地产规划设计与运营管理国际论坛”，于2011年9月23-25日在北京京都信苑饭店成功举办。会议期间美国国际设计公司（DesignInternational）、世邦魏历仕、日本福冈地所株式会社的著名商业地产规划设计和运营管理机构的资深专家应邀出席并作精彩演讲，并有来自远洋地产、中粮置地、万方地产等150余位代表出席，以下为出席嘉宾的精彩实录（欲获取演讲嘉宾的全套视频资料，请联系010-68005328，彭先生）：
主持人：下一位演讲嘉宾是上海新外建工程设计与有限公司常务副总经理总建筑师陈宇先生，上海新外建工程设计顾问有限公司与世茂、万达等企业建立了很多的关系，同时和境外的很多的事务所有良好的关系，这次演讲的题目是中国二三线城市的商业地产建筑设计，他将结合多年的商业地产从业经验，就二三线城市的商业地产经验，出售型商业地产的设计，提高出售型商业地产设计的方式跟大家做一个简单的交流。有请陈宇先生。
陈宇：各位来宾大家下午好，我是上海新外建工程设计与顾问有限公司陈宇，今天很荣幸为大家来做这样一个报告，我的题目是大会给我的命题作文，原来写的是二三线城市的商业建筑设计，我稍微改动了一下，为二三线城市商业建筑提供有针对性的设计。这个题目挺难讲的，我相信这两天也会有很多大师来讲商业建筑设计，可能会讲一些国外的案例，国内的案例，大部分都是会集中在一些一线城市或者比较好的地方，如何在空间上，在材料的运用上，从建筑艺术的角度来讲优秀的建筑。中国的二三线城市的特点，商业建筑设计的特点非常明显，或者说是从设计的角度来说，他必须要跟二三线城市商业的特点相结合，我相信今天来听的都是一直关注商业建筑的，商业建筑说到底是为商业服务的，建筑只是一个载体，最终是实现商业的价值，所以我首先要对二三线城市的商业理解做一个分析。

今天的报告分三个部分，一个是因为做商业建筑设计，了解到二三线城市的定位，一个特点；第二部分从建筑设计的角度来讲；最后一部分是结合一些实际案例，把一些空洞的理论通过实际的案例进行具体的讲解。

我讲的第一个就是一线城市和二三线城市如果按照我们传统的，或者说大家通常意义划分的话，在商业上，我认为是不成立的，因为二线城市和一线城市其实从商业的角度来说没有太大的区别，比如说杭州算是二线城市，那么他和一线城市的商业上没有区别，所以在讲之前，我要把一线城市和二线城市的概念定义好，讲起来大家不会乱。

我划分的依据就是以品牌来划分的，什么意思呢，一线品牌愿意去的地方就是一线城市，二三线品牌愿意去的地方就是二三线城市，这样划分基本上把北上广深还有一些重点的经济城市，宁波、苏州、无锡这样的城市涵盖进去了，能看到LV，古奇的地方就是一线城市。这类城市在现今商业发展非常快，土地相对来说资源比较容易取得，政府也很欢迎，另外需求也逐渐的体现，这方面也是发展比较快，恰恰这方面商业建筑设计，有的完全是复制一线城市的做法，有一些是按照传统的做法，往往带来的问题更大。所以二三线城市今天带来的题目可能会起到一点实际的作用。

一线城市和二三线城市最主要的就是资源不同，一线城市的主要特点就是招商资源很丰富，基本上你想招到什么资源，无非就是价格、租金，人气，判断的问题，基本上想招都可以，可是二三线城市这方面差很多，有一些城市就算库哈斯设计的LV也不会过来，他就受制于大环境，小气候，你是一个地级市，他肯定不会来，小气候就是当地的消费水平，这个决定了二三线城市的品牌资源比较有限，同样的品牌，门店的面积也会相对来说比较小。而且二三线城市还有很大的特点，传统的商业网点很集中，不像一些大城市可能一些大的居民的社区，或者重要的交通节点就会形成一个商业中心，至少是副中心，可是在一个二三线城市，离已有的商业中心差了一公里，生意也没有办法做，顺便讲，在二三线城市做的时候拿地的时候可能要非常当心一点，这个是差的非常远的。

    传统的商业中心，强者恒强，很难有一个可以替代的东西，不是说设计好了就一定可以扭转的，这是自身的规律，地域文化决定的。

在讲业态上的区别，基本上业态还是服饰、餐饮、娱乐、休闲，这些业态，但是区别就很大，比如说一线城市，餐饮、娱乐现在越来越有扩大的趋势，从原来的30%到现在的50%，二三线城市还是以百货为主，60%甚至70%以上，还是就是刚才讲的单体店面的区别，比如说一些购物中心，两三百平米的大店很正常，你到二三线城市留这些地方这些产品也不会过来。另外二三线产品的商业集中度非常高，不像一线城市会有多个商业中心。

二三线城市的商业组合上还是以主力店为核心，主力店先行，购买力的考量、单元面积的要求，指标的满足，多业态组合内容，百货、超市、商铺、步行街、餐饮、娱乐，多业态组合方式，相对独立、相互贯通，全客层，建筑形态。不是说碰到一些开发商空间做大一点，两层连通起来，我将来要招一个什么，我在哪看到什么招过来，人家根本不会来，目前没有消费水平的话，人家也没有办法生存，可能十年、二十年后有这个消费水平，但是生存下来是王道，目前不可能的话，人家是绝对不会来的，到最后只是设计了一个好的空间，而不是有效的商业空间。二三线城市这种店中店的组合还是有这种形态的，也有这种投资的需求，特别是江浙这些地方，从义乌这种大型的小商品，集贸市场，到一些地方没有那么高的产业聚集度，但是有这样的投资的需求，我买一个经营单元，或者十平米的，再一个大型的MALL里面，划分一块小商铺，还是有这种投资需求的，好象这是一种说起来是一种原始的，低端的，在一线城市已经看不到这种形态的商业了，但是在二三线城市里面还是存在的，这个也是我们设计当中必须要面对的问题，但是他和现在这种专业市场集中的，像义乌一幢全部是小商品也不一样。多业态的组合，既是相互独立的，也是相互贯通的，也是一个混搭穿插的方式。你像我们看国外的商业，欧洲餐饮，百货，穿插在一起，这个一点问题都没有，他们对规划上没有什么影响，做完了空间以后再招商进来都没有问题，可是在二三线城市业态在事先就要想好，就要有具体的位置，这也是中国的经营习惯、消费习惯不同影响的。

当时给我题目的时候，我第一反映是二三线城市销售型的物业会占到一定的比重，不像一线城市，持有物业随着物业的升级带来持久或者更好的，资产和资金之间会取得很好的平衡，可是二三线城市因为种种原因，包括开发商的实力，包括对这个城市未来的预期，包括对当地的需求造成了还是有很多销售型商业物业的存在。

我看过很多会，很多都是在批判，你做商业一定要持有，如果你销售的话，就是急功近利，就是一个烂摊子，至少从我设计的角度来说，存在就是合理的，如果开发商有需求要做这个东西，你有什么资格说你不做，只不过是如何做好的问题。而且销售型的物业也是有一些，至少在一个基本框架下有一些手段，无论是从现在的销售，还是将来的运营管理，物业管理方面，从设计上能够做出一点贡献。

而且我觉得实际上也有很多，比如说销售型的商业后面做的很好的，包括采用很多的方式统一进行包租，反租，还是看后期的管理，设计上可以起到一定的作用，但是管理还是非常重要的。

做商业还是想清楚再设计。几年前刚开始做商业建筑设计的时候，那时候也没有什么策划公司，找了一些朋友说想怎么做，我们就按照他们的想法做，快要开业了就有招商团队进来，设计上返工，浪费很心疼，从那时候我觉得商业的定位对商业的影响太重要了，我曾经有一段时间觉得太关注商业定位和商业市场，是不是有一点不务正业，现在我觉得这个比主业还重要，给开发商一些好的建议，避免无为的浪费更主要一些。

现在开发商越来越成熟了，也很标准了，每次开发前都有策划公司跟我们对接，我们也合作了大大小小好多家策划公司，从有名的，到无名的，有两三个攒一个小队伍做的。我们总结了三句话，第一个就是不靠创意，靠经验；第二个不靠灵感靠数据；第三个不靠天才靠资源。捷德他们有一个说法，据说他们要有五大行的报告才去做设计，他们觉得前面的品牌资源对项目的成败非常重要，不希望自己最后设计的东西不成功。我们跟五大行合作感觉最大的优势就是品牌资源，他们在理念上肯定不用说了，相对来说，手上掌握的这些品牌，这些资源是别人没有办法比的，当然了，品牌资源我也想讲一个，我们碰到很多的策划公司认识谁，可以介绍过来，但是我觉得到最后能谈成的不是靠关系，还是靠你项目本身的地段、定位，经营理念和开发前景，这个我也想说一下，策划公司只是起到一个中间人的作用，最后决定的还是像我前面说的，特别是二三线城市，再好，条件再优惠，设计的再好，不来还是不来，你要做好他不来的准备，对你的设计会有很大的影响。

现在有一些开发商基本上请策划公司写完报告以后直接给我们，我们按照这个要求来做，这个有很多的问题，我们建议的是希望在他开始写报告的时候就可以接触，策划团队最好和招商团队是一起的，如果不是一起的，我们就要三方坐在一起好好的研究。大家可以互相批判，置疑，在这个过程中，有一些开发商也不知道自己在干什么，在这个过程中理清自己的开发思路，同时我们会在这个过程中提供我们的经验和数据的支撑，这个也成为我们数据的标准的程序。

中期招商的情况可能会一直在调整，我们会密切配合，后期配合招商的要求及时修改数据，这个也是考验设计公司实力的时候，因为你不可能那么理想，你说一开始就确定了要怎么样，那只有万达可以做到，万达的资源是不可复制的，其他的大部分都要随时做好调整的准备，你从设计公司来说，要有一定的知识储备，我们跟所有的超市品牌都合作过，你有数据库或者什么的，你可能就会兼顾各种品牌的超市，来的时候具体的要求或者什么的，这个也是对开发商来说非常有利的。

我说了二三线城市的特点，以及定位的重要性，以及招商规划定位的态度。前面跟设计关系好象不大，但是我强调前面的是最重要的，如果今天有开发单位的话，我想前面的概念有了以后对你下面的工作会非常有利。

接下来我在设计上对商业建筑做一些介绍，我也没有什么很高深的理论，有效的有这么几点，说起来就很简单，真正的要落实到你笔下的每一根线条，也是靠经验，还有靠你自身的积累。

第一个是动线，我想大家都很好理解了，我们一讲到商业设计就是商业的动线，我这里有一个解释，延长购物人群的停留时间。在讲一个大的环境的概念，所有在今天购物发生了一个变化，从原来的目标性消费向非目标性的消费转变，特别是网购的兴起对传统商业冲击很大，这种传统商业在这种冲击之下，怎么能够吸引人去消费，购物，我想最重要的就是我们要体现我们的载体，商业空间给人带来的独特的感受，就是消费体验。

也许从目的性购物的角度来说，我比不上网购，但是从消费体验上来说，这是虚拟世界无法替代的，这个时候动线的设计就非常重要了。你一个好的动线应该是非常精彩的，开端、发展、高潮、过渡描写一个乐曲的词汇描绘动线的设计，也像讲一个故事一样，使人走在里面就感觉不疲劳，有兴奋点，好的动线好象就是一条无形的编制，消费者就像羊群一样，好的动线就是有人赶这个羊群，让他们进入羊圈被宰割，会使购物的人不知不觉顺着这个动线走。有一些地方收放、整合啊，还是要跟招商、业态相配合的，但是我们做好这个载体。
    
第二就是围合，如果说商业上很空旷的话，你基本上不想买东西，可能只是欣赏风景，但是没有购物的欲望，围合才会形成场所感，大家在里面有一种很温暖的感觉。他可能就愿意在这个地方留下一些纪念或者什么。

    我说的都是通过这些手段刺激消费，如果你是目标性的消费，买一个金戒指送给谁，本来可能带一个小孩来逛逛，结果买了一些东西。

创造舒适的环境和休息的空间，动线和围合从物理空间来说比较好理解，这个要设计师调用各种手段完成它，这个也不是有一个量化的东西可以说清楚，但是我今天还是要提出来。

混搭，业态的混搭是延长停留时间的有效手段。建筑是一个载体，还是需要有品牌，业态来互相配合完成的，现在有一种趋势就是混搭，原来可能是划分比较清晰的，一楼化妆品，二楼女装，三楼男装，在传统的百货公司比较多，现在都是以购物中心为主，一个中庭，两个中庭串起来，若干个主力店，这个时候混搭就非常重要了。你卖儿童用品的可能就需要跟女性用品放在一起，就是要造成不同的商品之间，不同的消费群体有不同的主题，相同的消费群有兴趣的转换，最终的目的也是为了延长购物的时间，我本身是买儿童用品的，结果妈妈带过来，看着旁边有一些什么的，也就顺便看一下，顺便完成了消费的过程。

最后讲核心，最追求有效商业面积的同时，我们觉得牺牲一些有效的面积做一些相关的，用的也很多，像文化展览，溜冰，观光、展示相结合，从我们建筑设计空间上就要留下来一些主题活动，参与性的活动，体验式的活动，在我们的建筑空间当中留好了，对商业会有很好的促进作用。

怎么评价设计的好与坏呢，在商业建筑设计里面。看标题大家就知道了，也是我们觉得非常重要的几个方面，设计虽然不会对商业的成败起到至关重要的作用，但是会起到非常重要的作用，在各个阶段，这实际上应该说是各个阶段我们如何更好的服务开发商，零售商，现在盖商业地产有两类，一个是零售商，一个是房地产商，如果跟零售商合作的话，会轻松一点，他们很清楚自己想要干什么，他对预期，经济帐算的很清晰，跟房地产商，有时候我们就要起到一点策划的作用，因为我今天讲的主题是二三线城市的商业建筑设计，我就不讲主流的开发商，因为他们本身有强大的管理团队，设计研发团队，如果跟二三线城市做设计，实际上就是大品牌的开发商，他愿意去的地方，基本上就是一些中小开发商做，特别是一些中小开发商从来没有搞过房地产开发，特别是这两年江浙的情况很多，现在很多都倒闭了，他们才不务正业，把很多的资金投入到这方面。跟房地产开发合作的时候，显得费劲一点，因为他们不知道自己要干什么，只是说像住宅一样盖好了，好卖。当然了，也希望说是能够持有一部分，但是该持有什么比例，今天听这个朋友说一下，他们也会请策划公司，他们会觉得就像请设计一样系一个必要的程序，今天听这个朋友说两句，那天听这个领导说两句，随时在变，这个时候我们就要非常的用心，也要费心完成。

通过案例我讲几点，这个是嘉善，是嘉兴下面的一个县，靠近上海，这个开发商就属于第一次干房地产，直接调过住宅到商业地产，他是全国最大的货架供应商，久而久之接触了一些超市，跟当地的政府关系也很好，就在他们的怂恿之下买一块地，准备搞商业，他有利条件就是最开始把超市定好了，因为他们的面积体积很大，五万平米的时候一个主力店超市就带动起来了，可你到十万平米的时候一个超市是不行的，他也没有资源引进百货，或者说当地目前为止还没有一个百货愿意过去，他的主导思想也是不想从此以后转行到房地产，因为当时比较优惠拿的一块地，形势又这么好，又有主力店愿意做，可能就做一个，做这一个再也不做了，所以他都是要卖的。这就是一个全销售性的物业，而且他请的策划公司很差劲，我跟开发商说你要听他的会被害死。这个项目我们也不一定最后保持成功，我简单的介绍一下它的特点。

刚才说了它主要是卖的，二三线城市有一个特点，品牌店的面积比较小，特别在江浙这种地方，对店中店，这种小商铺还是有一定的需求，不是说我盖了去找人卖出去，而是当地人就找这个东西来买，何乐而不为呢，肯定要造出来，至少满足他们的投资需求。后期加上了电影院，去年的三部大片很火，是后来改的，基本就是这样的混合体。

刚才说的动线是围合，核心，场所感，在这个项目当中得到了一定的体现，还有主力店。因为他是一个方方正正的地，肯定是有店中店的，从形态上来说，分割的比较碎，一条主动线解决不了这个问题，有主动线，有次动线，尽量避免死角，这两个公寓也是卖的。大家可以看清楚这是一个十字的主动线，中间围合成一个广场，超市从这里出来，把人流引入到纵深，带动里面的人气，电影院也是在楼上，这里面还有一些大型的餐饮，也是拉动人气的作用。这些基本上是一些大大小小的商铺，这些区域看的很明显，是不愁销售的，这个下面的一层改了，原来也是像二层一样，分割的很小，后来听说也几个老板跟他定制，要多少面积做餐饮，他就改成几大块卖掉，二楼就是店中店的形式，小商铺，而且单元面积，销售的面积和将来的经营面积是不统一的，做的时候也不做分割墙，最后还是要统一经营的，包租反租的情况，三楼是电影院，然后还有一个化妆品市场。

这个项目我比一个大型购物中心还要难做，他有很多奇怪的要求，有一些不合常理的要求，但是你必须满足，而且分割的非常细，非常碎，招商的目标也不确定，在这种情况下，他有几个要的大空间，可以连通，这一幢楼给他，我们还是建议他分割的小一点，我说物业管理用心，经营负责，还是能够做起来的，销售肯定不成问题，因为这种快进快出，对造价也有一定的限制，所以也没有用很豪华的材料，也是混搭的风格，但是有一些古典的构图的元素在里面。

这个项目也是很奇怪，是开发商被迫做的，这是在上海，但是上海的四线下面，在林岗新城有一个集装箱物流区，当时这个地方招商的时候，还有一些厂房承诺这里有一个商业中心，那个地方工作的人层次还可以，虽然很偏，有很多国外的公司在那里，承诺了要盖一个商业，结果好几年都没有动，因为他们一方面土地两年要收回，都不止两年了，另外其他人说你忽悠我们，来的时候说这里有一个商业中心，但是现在什么都没有，他就被迫干了，后来请了策划公司，虽然是国有企业，还是讲回报的，还是希望有一部分卖掉，要做什么，因为做百货，在这个地方做百货，做分割的刚才第一个例子肯定没有人买，旁边有一个城镇，大概一万人，然后就是这个厂区的人，他可以忍受现在暂时不卖，比如说开了一个商业，准备先招商做起来，以后卖掉，最终还是取得资产的平衡。

在这种情况下，我们怎么做呢，从这个图来看，这就是一个超市，上海的世纪联华，一二层是超市，三层停车，现在停车，有可能以后改成百货，屋顶停车，进一切可能不做地下室，节省造价，这块做了风情街，一托二的形式做餐饮，在什么都不能做的时候，因为毕竟在上海，可能将来考虑做一些特色的餐饮吸引远一点的人来吃，然后还做了一些公寓，我说了有高层次的人才，住公寓出租方面可能会有一些市场。这里面我想最关键的还是动线设计，作为一个超市来说，是目的性购物，无论是对周边的城镇居民来说，他们一定是很欢迎的，所以把他的入口放的不是那么好的地方，因为这些人来，只要是目的性购物，钻也要到这个地方来，把最好的转角让给了风情街，将来要销售的，同时目的性购物和非目的性购物之间有一个互动，空间上有一个渗透，还有这个项目的绿化率要求非常严格，由北面小户型公寓，甚至是酒店式公寓，中间的风情街和一个超市的单一店来组成。三者之间有一定的互动，最主要的是中间部分和超市之间有一个互动，人气互相吸引。

这是一个鸟瞰，为什么选择地中海或者西班牙风格，因为在那个地方很空旷，开发商也不愿意投太多的钱，所以采用了这种标志性比较明显的风格，有助于提高建筑的识别性，挺奇怪的。这种风格也不错，做商业，无论是退台，开窗，造价都不高，而且适合业态的调整。

最后一个案例很有意思，星浩资本，他们决定进军商业地产，在之前跟我们共同成立了一个研发小组，做了这么一个标准化设计，他是一个没有具体选址的项目，首先就是带着这个东西作为将来选址的依据，第二就是作为将来建设的依据，这也是一个比较极端的案例，在一张白纸上面，先想清楚再来做，我希望给大家一些启发和借鉴，这也是非常值得的。

我们做的工作应该是起到设计指引的作用，标准化设计的导入，前面是主题概念的导入，我们想做一个什么东西，从案例来说，城市综合体来讲，有这么多作品，万达、大宁、华润等等，他有什么问题呢？大同小异，现代的风格碰到好的设计就做的好一点，业态组合受制于商家，好的主力百货。还有文化风情街，这是很朱梦的几个风情街，上海新天地，等等，这就是好的方面，识别性强，差异化，每个地方有每个地方的特色，而且能够适应各种业态，有特色的影响力，形成城市的名片。

    最后取了一个名字“星光耀广场”第一个要素是MALL，然后是街，MALL是持有的，街是卖的，但是都做了很好的碰撞。
    
这是在对MALL和风情街的业态在前面做了一些介绍，他也对目标客户群进行了一个分析，有什么好处，对政府来说是一个形象，本地人来说是怀旧，带朋友游玩，外地人来说就是游玩老街，品尝特色，购买特色的产品，对将来牵涉到这个项目的各个方面，是否能满足他们的需求做了一个分析。最后总结几点，差异化，识别性强，符合政府的喜好，品牌商家，高端客户的需求。

业态组合也是两种，因为他定位也是二三线城市，如果是12平米的话，我们建立的比例MALL十万平米，街两万平米，包括平面布局，原则性的指导意见，各个楼层的分布，这样的话，他现在虽然没有招商团队进去，但是我相信就算有招商团队进去，也基本同意他的看法，这样做的好处就是设计和招商同步进行，即使这个项目不是我们设计的，你到了一个地方，当地设计的，招商团队也可以同步进行了。还有小一点的，三四线城市的规模组成的。

最后落实到设计上，在这之前，我们把MALL和风情街结合的几种方式做了一个比较，第一种集中加鱼骨式的组合，有点就是整体统一，易于商业街围合，另一个就是双螺旋的形式，布局形式自由，可以形成特色的主题，但是面积大小差异比较大，招商上在一线城市可能没有问题，如果二三线城市可能会形成比较大的单体店，招商会比较困难。

还有用放射新的，好处就是有很多的沿街面，但是开口会比较多，入口的广场会比较深，第一个案例我们通过超市的出口有一个强制的动线控制人流，包括电影院这些舒缓人流。

我们假设有这么一个地块，一个主干道，一个次干道该什么设计？这三句话其实也是一些原则性的，资源高效匹配，MAL街联动，合理组织交通，这个就是我们拟定的一个虚假的地块，一条主干道，一个次干道，后面可能是一块拿下来的住宅用地，其他的用地都有可能，在这种情况下，我们想做出一个标准店来，作为今后拿地开店的依据，这就是一个MALL，大概十万平米，A类的，这是两万平米的风景街，围合的星光剧场，其实就是一个围合的空间，但是冠以更加明确说法，就是隐秘的空间，通过下沉还可以把人流有效的引入地下，可能在这里有一些小的突破。从这一点可以看到，这是底层的标准层面，这是一个MALL，通过四个中庭串联的，也是准备有主力店，超市主力店是准备放在楼下，然后有一个百货主力店，有家电、数码城次主力店，其他的边厅就是次主力店和更小的店铺组合，我们也涉及到这个问题，在二三线城市不能做的进深的太多，会造成主力店比较大的情况，好在既是百货又是购物中心，次主力店也可以随时调换成一些餐饮，做一家比较高端的餐饮，因为停车方便，在我们理解合肥还算是一线城市，在二三线城市可能会开始困难一点，可能会有一些比较特色的，或者有一些资源关系的才可以比较好的经营。

地下一层有超市，通过星光剧场很自然的下放人流到美食城，类似于大食代这种类型组成的，从这边出去，有很好的互动。这就是一个流线的分析，他实际上是在两个地方是有交错的，能够形成空间的渗漏和人流的互动，就是一个闭合的流线，然后就是机动车流线，外部的和内部的，用户和社会车辆的流线。主要还是刚才讲的几个总结里面混搭的理论在里面。就是所谓的一站式购物，24小时不打烊，通过混搭可以实现。做了几个命名，星光剧场，星光步道，星光钻，星光中庭，星光露台，星光花园，剧场里面可以办车展，时装秀和演唱会，本身有一个收益作用，还有广告效应，这是作为一个设计指引，有一些直观的图片，因为这个不光是专业人员看，还会给项目部非专业的人员看，主入口就是星光钻，含义就是要有一个夺人眼球的标志性的体量或者表皮或者夸张的造型来吸引人。所有的资源可以互相渗透，互相利用，接下来就是一些非常具体的了。

这个风情街强调的是结合每个地域特点，比如说在广东可能就几楼，上海就是石窟门的建筑，入口强调的是夸张的形式吸引人流，可能放在北方，可能就是北方的民居建筑了。我今天的汇报就到这里，谢谢大家！

    主持人：谢谢陈总，后面有一个互动和交流，有问题可以提问。
    
提问：我有这样一个问题，像我们二三线的商业建筑密度控制在50%以内，你的方案商业密度大一点，如果按照你这种商业模式或者建筑说法，那么在40%、50%也可以做出这样的东西来吗？

陈宇：我觉得可以，无非就是调整，取舍一点，如果说密度低的话，我可能会沿着两条干道推界多一点，让出来。商业还是要紧一点聚人气，如果二三线城市有一些互动的空间会好一点，40%和50%差别不会很大。像刚才说的林岗只有30%，做起来有一点难，太空了，商业上的确不好做，不太聚人气，但是40%、50%差别应该不大，可以做到，举这个例子的好处就是不受具体条件的限制，有一些地方的规定奇奇怪怪的，就因为他们的奇怪的案例造成了必须要这样做，我们在长沙做一个项目，政府规定不许沿着这个街的商店开门，我也不知道怎么解释。

提问：最后这个案例您刚才提到做研究的时候有几个目的，其中一个就是给客户在项目选址的时候提供一些参考，通过你们的研究，比如说星光耀广场A和B对选址究竟有什么条件，还是说信心很强，随着他们选址本身条件的变化是不是有几种变化的形式？

    陈宇：因为我们还在进行过程中，我相信应该有变通的办法。
    
提问：我下面有可能跟政府合作做一个公交换乘中心，在一个城市边上未来的三条地铁和十条公交干线和部分的城际公交，政府的想法是把换乘中心和MALL结合在一起做，我正好上个礼拜做这个项目，下面要做一些方案，刚才看了你这个星光耀，你把街和MALL共享人流的联动做在一起，能不能详细的阐述一下。

陈宇：交通的易达性是商业的最好条件，甚至在国外研究城市综合体，有三条快速交通，运量大的交通汇集的话，是得天独厚的条件，地铁上该物业是很有价值的，我想还是直接回答前面的，风情街和MALL之间有什么样的动线上的互动关系，其实在前面我们有几个模式，做了一个分析，其实前面的四种模式都有彼此的缺陷，彼此间割裂的比较严重，MALL就是MALL，街就是街，还有就是互动性比较差，回到我们最后形成的这个，我们认为最后形成了比较好的形式，就是因为他有一个很好的互动，这个互动体现在两个方面，一个是平面上，一个是数竖线上，开口有两个交汇点，一个是从这里可以直接进入，不知不觉可以导入，还有一个面向星光步道，动线也是环绕的，这是平面上的。竖向上的，我们通过下沉广场，可以把人很自然的引入到地下，星光广场也可以作为将来超市的强制的出口，把人带到地上，这个规模不是很大，有这几个联系点也可以了，因为毕竟有12万平米，如果像您说的三条轨道交通在那汇集的话，那没有三十万平米太对不起这个地方了，有很多地方未来二十年都不可能有地铁，交通的易达性对商业真的太重要了。

主持人：我想简单的探讨一下关于混搭，因为一线城市的购物中心里面比较普遍一下，但是二三线城市的话，我们还是不太敢用混搭的方式做，还是比较保守的严格的业态的划分，我们也做的比较极端的，分体的楼，再往三线偏的话，混搭有没有比较成功的应用或者更好的处理业态上的混搭，或者有没有先进的方法？

陈宇：混搭现在在一线城市已经很成熟了，前面作为总结的几点提出来，用在二三线城市也有，也有做的比较好的，但是的确是阻留，划分的很清晰，做几栋独立的楼，现在经营，将来卖掉，现在可能就是这样，我们现在做安徽下面一个县就是这样，现在经营，一两年以后能够变现都是比较方便的。你刚才说到有没有成功的案例，应该有，但是是不是混搭程度如何，肯定不如一些城市，说句实话，中国的二三线城市消费有一个显著的特点，在当地只完成基本的消费，稍微高一点的就去周边的大城市，而且消费的目的性还是比较强的，我去买衣服可能就去集中度很高的专门买衣服的地方。原来批判销售物业最多的就是卖完以后不管，这边卖衣服的，那边是干什么的，来批判最多的是这样的，这个混搭也不是盲目的混搭，也是有一定的逻辑性在里面，最早提出这个概念，我记得是看了一个案例，原来沃尔玛超市很早以前放货品也是严格按照这块是放食物，那便是放牙膏牙刷的，后来偶然发现，如果是在卖尿布的边上放上啤酒的话，啤酒卖的很好，所以混搭还是同质商品之间的混搭，而不是无序的，差异很大的混搭，这个更多的是一种后期的运营管理上的课题。跟设计也是有关的，最重要的还是后面的应对。

提问：我觉得您的案例都很精彩，我想提一个问题，您这个是一个纯粹的商业的项目，那么如果是综合体项目，星光耀上面再加上办公、公寓、写字楼，住宅，您觉得在这种情况下做MALL加上风情街，什么是最重要的？

陈宇：我觉得国内最大的案例就是万达广场，这个广州的白云广场，以我们设计完的经验看重点解决什么问题，ABCDE，D是卖给别人了，A是希尔顿的亚洲旗舰店，三个5A国际写字楼，B是室内购物中心和室外的步行街，C是出售型的公寓，他要解决的首先是技术问题，比一个小规模的东西复杂很多，所有的万达店都是要经过专门的消防性能化评估才可以批准，因为他突破了现行规范的面积和长度，现在万达规划研究院自己出了一本企业标准《万达广场消防设计规范》他按照这个做，再花钱请天津消防所专家论证，最终获得通过，这个商业不像住宅，我从十万到一百万，拷贝就可以了，他大了以后有质的变化，最主要的我觉得要注意消防，万达就是非常好的案例，除了通过这种手段解决问题以外，另外他们有一种标准化、模块化的东西东西也做到了各方面的平衡。第二个要注意的问题还是量的问题，比如说你盖这种城市综合体，你有四十万、五十万也好，但是你的购物中心最好控制在15万、20万，不能说我有一个店是30万平米，一半15万是购物中心，一半是酒店，你说达到50万平米的时候25万购物中心，25万酒店，这个就不行了，因为中国的品牌太少了，你不足以支持超过15万平米以上的购物中心，除非餐饮占的比重特别大，从服装和消费类品牌来说，12到15万比较合适，里面可能会有两个大型的主力店，三个中型主力店，再加上若干个品牌店，总不可能一个竞争性的品牌在一个购物中心里面，我说的同质化是非常同质化的，一个100平米的点现在要开到200平米，甚至有一些地方有竞争性，排他性，我这个品牌在这个城开，不允许你在这个城市开第二家店，种种都制约了购物中心的面积，招商的核心环节还是品牌，能招多少品牌对你的设计影响还是非常大的。