买房就是买未来
未来，成都房地产市场的热点区域在哪里？梳理2012年至今新拍卖的土地，我们不难发现，城东的大面镇区域、城西的犀浦镇区域、城北的新都大丰镇区域、城南的华府板块等都是品牌房企集中抢地的地方。目前，这些区域房价如何？未来一至两年内，随着这些新拍地块陆续开发亮相，房价又将达到几何？成都报道记者联合相关地产机构进行了专业的调查预测分析。  
  城东
  大面最热，房价再涨500—1000元/平方米
  城东热点区域集中大面镇，2012年至今，共挂牌拍卖成交4宗土地，平均楼面地价2530元/平方米，未来两年房价预计7500元/平方米左右，万科、保利、国嘉地产等品牌企业均进驻大面区域。
龙泉驿区大面镇区域是城东的热点区域之一，品牌房企纷纷入驻。从去年至今，该区域共挂牌拍卖4宗地块，共计出让面积371.27亩，其中一宗地块溢价率最高达48.1%的地块，于去年12月14日被万科地产拿下，楼面地价为3223元/平方米。该地块是目前该区域地价最高的一宗土地。同一天，万科通过竞拍，还将该区域另一宗地块也收入囊中。该地块起始楼面地价为2100元/平方米，成交楼面地价为3010元/平方米，溢价率43.33%。  
紧接着的12月21日，国嘉地产也在该区域拍卖拿下一宗土地。该地块起始楼面地价为1433元/平方米，成交楼面地价为1672元/平方米，溢价率16.73%。  
2013年1月，保利地产也进驻大面镇区域，拿下一宗面积为113.7亩的地块，地块溢价率高达28%，楼面地价为2217元/平方米。  
成都报道记者粗略统计去年至今大面镇区域挂牌拍卖土地的成交价格发现，该区域已成交地块的平均楼面地价约为2530元/平方米。未来一至两年之内，这些已成交地块都将陆续开发亮相并开始销售。业内人士透露，按照商品房价格的成本及利润计算方式，结合目前的土地成交楼面价计算，该区域未来的平均房价将在7500元/平方米左右；而万科以3223元/平方米拍下的区域“地王”，其商品房售价预计将在8200元/平方米以上。  
但成都报道记者实地调查发现，目前，龙泉驿区大面镇区域在售商品房销售均价为6186元/平方米。其中，首创•万卷山销售均价6100元/平方米，中国水电•云立方销售均价 6000元/平方米，中国铁建•国际城销售均价6500元/平方米，琥珀庭院销售均价6800元/平方米，东洪广厦销售均价5530元/平方米。  
“也就是说，目前这个区域在售楼盘的价格实际上还有向上空间。因为土地这一刚性成本无法减免，未来两年，大面镇区域的房价肯定还会上涨500—1000元/平方米。”该人士如此推断。  
  城西
  成本价销售，犀浦房价还要涨
  城西热门区域集中犀浦，2012年至今共成交土地8宗，平均楼面地价2460元/平方米，未来两年房价预计7460元/平方米左右，蓝光地产、合能地产、深圳华邑大城实业、龙城投资等已进驻犀浦。
3月，蓝光•幸福满庭6800元/平方米的销售均价，将全城购房者的目光都拉向了城西，并锁定郫县犀浦区域。  
其实，早在去年蓝光进驻犀浦高调抢地时，城西的房地产市场热点就发生了转移。2012年10月26日，蓝光以726万元/亩、9.8亿元的总价拿下郫县犀浦镇龙吟村一宗面积为129.4亩的土地。该地块的起始楼面地价为1800元/平方米，最终却以2858元/平方米的楼面地价成交，溢价率高达81.4%。之后，以速度闻名成都房地产界的蓝光迅速启动该地块的开发，2013年1月底，该项目以“蓝光•幸福满庭”正式亮相。  
根据正合地产统计，2012全年，郫县犀浦共计出让12宗地块，其中4宗地块拍卖终止，宇众、合能、成都龙城投资、蓝光地产、成都寅生置业等房企拿下另外8宗地块。在这些拍卖成交的地块中，1宗地块为商业用地，其余7宗总计近400亩面积的地块均为住宅用地。其中，宇众地产拿下郫县犀浦镇梓潼村4社、万福村2社地块，成交楼面地价为2583元/平方米，这一地块起始楼面地价为1500元/平方米，溢价率为77.1%；合能地产也在该区域以60%的溢价率拿下一宗土地，成交楼面地价为2333元/平方米；成都龙城投资在同一区域拿下另一宗地块，成交楼面地价2625元/平方米，溢价率80%。  
据成都报道记者统计，去年至今，犀浦镇区域已成交地块的平均楼面地价约为2460元/平方米。按照商品房价格的成本及利润计算方式，结合目前的土地成交楼面价计算，该区域未来的平均房价将在7460元/平方米左右。“按常规的房价计算方法，蓝光•幸福满庭的销售价格应该在7800元/平方米左右，但该项目目前6800元/平方米均价，显然低于这个水平，说明这个项目基本是成本价格销售。”  
成都报道记者实地调查发现，郫县犀浦目前热销的楼盘除了蓝光•幸福满庭外，还有华邑•阳光里，、绵世溪地湾、怡景城市花苑、炎华置信西江月及傲城等，销售价格从6000元/平方米至7400元/平方米不等。  
深圳华邑大成实业有限公司常务副总经理高旭东透露，该公司在犀浦区域开发的楼盘华邑•阳光里，目前售价6400元/平方米左右，与蓝光•幸福满庭的价格相比相对偏低。“不过，华邑•阳光里品质不低。今后，华邑•阳光里售价将会上涨，主要源于犀浦整个区域房价看涨”，高旭东如是说。  
  城北
  大丰土地全部溢价成交
  城北的热点非大丰莫属，2012年共成交5宗土地，全部溢价成交，最高溢价率达165.22%，未来房价预计7255元/平方米左右。
城北的热点区域主要集中在新都区大丰镇区域。根据正合地产统计，2012年，新都大丰共出让5宗地块，均为住宅用地，总成交面积达367余亩。四川家益房地产开发有限责任公司、蓝光地产、虎龙地产等房企先后进入大丰抢地。  
综合分析这些成交地块不仅发现，虎龙地产在大丰文化街拿下的地块楼面地价最高，达到3050元/平方米，这一地块起始楼面地价为1150元/平方米，溢价率高达165.22%；蓝光地产在大丰街道高堆社区拿下的地块楼面地价最低，为1816元/平方米，但这块地的起始楼面地价仅1552元/平方米，因此，该地块的溢价率依然达17%。四川家益房产则以26.67%的溢价率在同一区域拿下另一宗地，楼面地价为1900元/平方米。  
成都报道记者统计发现，2012年，大丰区域已成交地块的平均楼面地价约为2255元/平方米。业内人士称，按照商品房价格的成本及利润计算方式，结合目前的土地成交楼面价计算，该区域未来的平均房价将在7255元/平方米左右。而虎龙地产拿下的大丰“地王”，其售价预计将在8050元/平方米左右。  
据了解，目前，大丰区域在售楼盘主要有蓝光花满庭2期、常青藤三期锦红城、凤凰傲城、、福地广场及开元国际社区等，平均售价约为5416元/平方米。其中，蓝光花满庭2期销售均价 5800元/平方米，常青藤三期锦红城销售均价 5500元/平方米，凤凰傲城销售均价 4680元/平方米，福地广场销售均价 5600元/平方米，开元国际社区销售均价 5500元/平方米。  
天晨实业相关负责人透露，目前，天晨花溪碧1期只剩少量尾盘，售价5100元/平方米左右，2期将于今年10月开盘，售价将会上涨至6000元/平方米左右。“大丰片区土地储备丰富，可塑性好，且房  价处于洼地，发展潜力无限。此外，得益于北改工程，大丰的道路、交通、环境、商业等基础配套都将很快发生大改观，城市面貌、城市形象与城市地位也将全面升级。”该负责人非常看好大丰区域房地产市场的未来。
  城南
  华府板块低起点入市
  未来两年，华府板块将是城南楼市热点，保利、九龙仓等品牌房企的新项目第一批次房源售价均不会超过6000元/平方米。
城南的房地产市场一直不缺热点，城南楼市的变化，只不过是随着成交土地的转移而推动热点板块的转移。未来两年，城南楼市的热点正在向华府板块集中。  
相关统计显示，2012年，城南大源板块共出让4宗地块，均为商业类用地，无住宅类用地出让。而与大源紧密相邻的华阳区域，共出让11宗地块，其中一宗地块流拍，其余10宗地块分别被中信、九龙仓、保利、国嘉地产、启阳(成都)投资管理有限公司、双流科鑫投资有限公司、成都森宇实业等房企拿下。在这成交的10宗地块中，其中4宗地块为商业类用地，其余6宗为住宅类用地，地块面积合计1148.14亩。因此，城南楼市的热点，毫不意外地转向了华府板块。  
从这些地块的成交情况来看，国嘉地产在华府板块拿下的地块成交楼面地价最高，达1870元/平方米，而这块地的起始楼面地价为1650元/平方米，溢价率为13.33%。与国嘉地产相比，中信地产无疑更有优势。中信地产在华府板块拿下三宗土地，均以底价成交，成交楼面地价均为1050元/平方米。此外，保利地产以1670元/平方米的楼面地价进驻华府板块，成交土地溢价1.21%；九龙仓也以1725元/平方米的楼面地价将华府板块一宗土地收入囊中，溢价4.55%。  
据统计，2012年，华府板块已成交地块的平均楼面地价约为1579元/平方米。业内人士称，按照商品房价格的成本及利润计算方式，结合目前的土地成交楼面价计算，该区域未来的平均房价将在6579元/平方米左右。  
记者调查发现，华府板块周边楼盘均价约6100元/平方米左右，目前正在热销的河畔新世界销售均价 6200元/平方米，洛森堡•映山销售均价6000元/平方米，佳兆业•君汇上品销售均价 6500元/平方米，棠湖•泊林城南郡销售均价5400元/平方米，宏达•世纪锦城销售均价 6400元/平方米。  
目前，保利、中信、九龙仓均已启动华府板块项目，九龙仓使用时代•晶科名苑的售楼部推进华府板块项目的销售工作。“保利地产将其华府板块项目命名‘保利•叶语’，第一批次售价预计5700—5800元/平方米；中信及九龙仓楼盘第一批次售价均不会超过6000元/平方米。”棠湖•泊林城策划经理姚先生认为，该区域新盘第一批次售价普遍偏低，主要是以低价吸引购房者冲量，因此他认为，中信、九龙仓的华府项目第一批次房价都不会定得太高，“不过，估计第二批次售价将会上涨。”  
姚经理透露，棠湖•泊林城目前主推电梯公寓，销量不错，第一批次已经售罄，第二批次正在销售，售价6000元/平方米左右，两个半月销售将近600套房源。“相比保利•叶语，棠湖•泊林城没有售价上的优势，不过，目前项目在售房源正对中庭，还是可以吸引一大批购房者。”  
分析保利、九龙仓等的营销策略，洛森堡映山营销总监杨春坦言，洛森堡•映山目前售价6000元/平方米，与保利等品牌房企相比，没有明显的售价优势，不过，这个楼盘位于麓山大道，周边配套设施相比保利、九龙仓等楼盘成熟得多，还是具备自身优势。  
“保利、九龙仓等品牌房企入驻华府板块，将加快板块成熟度，与现有河畔新世界、棠湖泊林城以及洛森堡映山等共同烘托板块气氛，未来发展潜力无限。”这是华府板块其他开发商一致的共识。