如在买卖合同中约定的交付日期为1月1日，则在开发商就此与您达成变更或补充协议之前，该房屋的法定及合同约定的交付日期仍为1月1日，且如开发商所称的重新测量的因素不在您与开发商签署的买卖合同约定免责条款之中，则开发商将为此承担合同约定或法定的逾期交房的违约责任。

    双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效。开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。

    首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款，并不是开发商所称的首付款，而应该包括银行按揭。开发商故意混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。由于银行按揭的房款已经向开发商支付，故应纳入已付房款。
　　
　　但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”。按照双方约定，入住后的限期内，定金才转化为房款。作为计算违约金的基数自然不应当包括定金。同理，在入住后的限期内才交付的尾款，尾款也不应当纳入已付房款。
　　
　　因此，计算违约金的基数“已付房款”，既不是总房款，也不是首付款，应当是首付款与银行按揭之和。
　　
　　其次，需要确定的是逾期交房的利率。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金或损失，有约定按照约定，没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定，或者参照逾期贷款利率(现在为万分之二点一/天)标准计算。
　　
　　因此，利率应该按照双方约定的或规定的万分之二点一/天计算。律师提醒购房者，在签订合同时一定要注意审查违约金的利率标准，不要等到发生纠纷时才意识到自己的利益遭受损失。
　　
　　最后，需要认定的是逾期时间，开发商未能按期交房应承担违约责任。逾期时间应该从双方签订的交房日期开始算起，直至开发商通知验收的日期止，而并非办理入住手续的日子。
　　
　　由此不难得出最终的违约金，即已付房款×利率万分之二点一/天×逾期时间=最终的违约金。