容积率对房地产项目影响实证分析

1、容积率对房地产项目规划设计影响具体分析
1. 1 容积率对项目规划设计定位的影响
众所周知, 容积率的高低直接关系到项目开发面积的多
少[4 ] , 影响着建筑密度和绿地率的指标, 影响着建筑物的高度的
控制。实质上容积率是项目总平面规划设计的关键指标, 其中涉
及总图中的建筑造型、道路走向、建筑间距、绿化布置、空间布
局、管网埋设等一系列数据的均衡和协调, 从而决定该项目的定
位(即是否设计成低密度、低层建筑高品质楼盘, 还是设计成多
层或连排式的中端产品、或是设计成普通低端产品楼盘)。比如,
规划部门批准的容积率指标偏低, 为了满足建筑物使用面积的
需要, 设计时为了不突破建筑密度指标或绿地率指标, 在一定的
容积率下就只有增加建筑物高度[5 ] , 减少公共建筑用地, 使生活
配套设施减少, 降低了生活居住的舒适度。
1. 2 容积率对地价的影响
国土主管部门根据土地用途划分类别按不同地理位置和区
域情况划分等级[6 ] , 以容积率指标大小制定土地出让金标准和
土地基准地价, 并以表格形式公布, 其规律是: 同一类别、同一容
积率随着级别的增加, 出让金标准减少, 同一类别、同一级别随
着容积率指标的增加, 出让金逐减。以北京市为例, 目前建设用
地按用途划分为商业、综合、居住、工业等四类, 根据不同用途土
地的特点及相应地价水平, 将四类用地的基准地价由高至低, 由
城区至远郊区分别划分为若干个级别。其中, 商业、综合和居住
用地的基准地价分为10 个级别, 工业用地的基准地价分为9 个
级别。计算基数规定如下: 一到八级, 为一、二、三类用地容积率
大于1 时其出让金以建筑面积为标准, 容积率小于等于1 时, 其
出让金以地面面积为标准, 四类用地和九、十级各类用地的出让
金均以地面面积计算、根据这一计算原则, 由于容积率增加所引
起的建筑面积增加幅度大于出让金降低幅度, 所以土地总成本
将是随着容积率的增加而增大。
1. 3 容积率对房产开发成本的影响
前面提到容积率越高, 出让金标准越低, 折算到每平米建筑
面积的土地成本也越低。一定的地价, 容积率在控制指标下变
动[7 ] , 容积率越高开发的房屋面积越大, 其地成本折算成每平米
房屋成本造价就越低, 否则容积率越低, 其地成本折算成每平米
房屋成本造价就越高。另外容积率的高低还影响到区内道路的
设计和综合管线的布置与埋设, 从而影响到这些综合市政配套
设施的造价。
1. 4 容积率对建筑设计的影响
设计任务书中容积率一旦被确定下来, 设计师只能在这一
限制下进行发挥。现在社区公园、中央水景、中心会所等成为房
地产项目的亮点, 也成为宣传的重要口号, 而这些在设计上都极
尽奢华, 大大降低土地有效的利用率。如果容积率低, 设计师可
以尽情发挥, 可以自由选择建筑风格, 充分利用景观构造使人与
自然达到和谐统一; 如果容积率高, 则实际可用地少, 景观设计
必然是相当困难的, 景观构造中无法形成合力, 也无法体现人性
化优势。如果容积率高, 而导致楼间距小, 相互之间私密性差, 则
使整个楼盘档次下降, 会直接影响到楼盘定价和销售效果。
1. 5 容积率与其他主要规划技术指标的关系[8 ]
在一定的建筑高度(层次) 与房屋间距的控制下容积率与建
筑密度是成正比关系见图1; 在限制建筑层数的情况下, 容积率
越高, 绿地率越小, 其关系如图2。
　　1. 6 容积率成为政府调控项目的重要手段
随着我国经济体制改革和对外开放, 特别是城市土地有偿
有期使用, 房屋商品化进程的不断深化, 房地产业得到了极大发
展, 日趋繁荣。开发房地产的目的, 一方面固然是为了改善城市
的面貌、改善一部分先富起来经济条件较好的人的居住环境和
居住条件, 但更重要的是房屋开发商是为了获取丰厚的利润, 并
且普通老百姓投资房产已经逐渐成为一种投资手段。而土地又
是稀缺资源, 是不可再生的, 同时随着房价的上升容易引起房价
过高导致泡沫的产生, 所以政府又势必会对房地产行业有所控
制。政府对房地产的控制方法很多, 有政策性的、有金融性的、还
有技术性的调控。通过对容积率的控制达到控制房地产项目的
控制就是技术性的调控。从规划的角度, 控制容积率是一个非常
重要的手段, 调节城市发展, 规划用地, 和容积率大小是非常有
关系的。同时, 政府提高容积率, 希望房地产企业开发小高层, 可
以节约土地资源, 压低房价, 使老百姓得利。
2、同一块地在不同容积率下投资效益分析
容积率指标并不是一个单一技术指标, 而是一个复合的、涉
及多因素组合的一个均衡、协调综合指标。要选择好一个合适的
容积率应当结合该项目所处位置周边环境和配套, 考虑楼盘的
定位风格、考虑到地价成本及地块面积大小、考虑到政府建设主
管部门所给定的规划条件、同时还要考虑与其他技术指标的统
一。总之, 一个房地产投资项目, 应当选择多个不同容积率进行
技术经济分析比较, 从中筛选出最合理的一个容积率指标, 只有
这样才能做好房地产投资决策的第一步, 为房地产开发建设后
继工作创造良好的条件。
为了更好的说明容积率对房地产项目投资效益的影响, 现
以北京某项目为例进行分析:
2. 1 项目环境氛围
温榆河别墅项目区位于北京市京承高速、北六环、机场高速
北线交汇处, 距北京国贸商圈30 分钟车程, 距中关村科技园区
30 分钟车程, 距北京机场仅15 分钟车程, 且均为高速直达无交
通堵塞困扰。而且项目位于北京市温榆河景观带, 开发公司通过
运作, 花了极少费用将温榆河北岸河岸防护区约300 亩地代征
代管, 并将其设计为一个九洞的高尔夫练习场和亲水郊野公园。
2. 2 分析条件
1) 同一地块其地价一定, 土地面积100 万m 2, 土地总价115
亿元;
2) 不同容积率应满足在规划设计条件容积率控制指标1. 2
之下;
3) 建筑物类别差别不大时, 其设定的建安成本, 配套成本基
本相近;
4) 销售费用, 管理费用按一定的比例计算, (两税一费成本
暂不考虑) ;
5) 房屋销售价是通过市场调查设定。
就上述分析条件, 选取4 种不同容积率对该项目投资效益
进行分析, 见表1:
表1. 项目投资效益分析
序号分析项目分析指标备注
1 方案定位低密度住宅连排别墅独栋别墅独栋、连排、双拼结合
2 容积率1. 2 0. 6 0. 25 0. 35
用地面积100 万
m 2
3 建筑面积m 2 120 万60 万25 万35 万
4 销售均价元öm 2 3500 5500 12000 10000
5 销售收入亿元42 33 30 35
6 土地成本亿元1. 5 1. 5 1. 5 1. 5
7 前期费用亿元1. 2 0. 6 0. 25 0. 35
含设计、监理、
勘查、及报建费
用按100 元öm 2
8
公建与环境景观
配套亿元
4. 8 按400 元öm 2 4. 8 按800 元öm 2 2. 5 按1000 元öm 2 4. 2 按1200 元öm 2
9 建安成本亿元19. 2 按1600 元öm 2 7. 2 按1200 元öm 2 3 按1200 元öm 2 4. 2 按1200 元öm 2
10 销售费用亿元1. 26 0. 99 0. 9 1. 05 按销售收入3%
11 管理费用亿元0. 84 0. 66 0. 6 0. 7 按销售收入2%
12 利润总额亿元13. 2 17. 25 21. 25 23
　　2. 3 分析结论
从项目投资效益分析表中可以看出, 在开发商实力满足的
情况下, 选择连排、独栋、双拼相结合的方案最好, 投资效益最
高。该项目通过多方案比较, 最终选定独栋、连排、双拼相结合的
高档别墅区, 其主要经济技术指标为:
总用地面积: 100 万m2
总建筑面积: 352549. 68m 2
建筑密度: 18. 9%
容积率: 0. 35
绿地率: 52%
居住总户数: 891 户
居住人数: 3119 人
车位: 居住停车位1200 个, 公建停车位311 个
通过上述几个方面的分析比较, 我们清醒地认识到容积率
对房地产投资决策定位是必不可少的重要指标, 让人们走出盲
目追求高容积率或者片面追求低容积率而忽略经济效益的误
区。事实上, 选择合理的容积率是投资项目成败的关键一步, 是
反映楼盘品质和品牌定位的前提条件, 同时也是优化设计中的
重要指标之一。另外容积率指标并不是一个单一技术指标, 而是
一个复合的、涉及多因素组合的一个均衡、协调综合指标。要选
择好一个合适的容积率应当结合该项目所处位置周边环境和配
套, 考虑楼盘的定位风格, 考虑到地价成本及地块面积大小, 考
虑到政府建设主管部门所给定的规划条件, 同时还要考虑与其
他技术指标的统一。总之, 一个房地产投资项目, 应当选择多个
不同容积率进行技术经济分析比较, 从中筛选出最合理的一个
容积率指标, 只有这样才能做好房地产投资决策的第一步, 为房
地产开发建设后继工作创造良好的条件。